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1、信達(dá)快付pos機(jī)產(chǎn)品處處有優(yōu)勢

信達(dá)快付pos機(jī)產(chǎn)品處處有優(yōu)勢

“以債養(yǎng)債”模式會否讓信達(dá)地產(chǎn)（600657,股吧）錯失中小房企并購整合潮下的資產(chǎn)處置機(jī)遇？

東地產(chǎn)財經(jīng)周刊

白銀時代，房地產(chǎn)市場沉浸在一片“你爭我奪”的暗戰(zhàn)里。在行業(yè)洗牌加速背景下，中小房企的處境愈發(fā)艱難。

在中小房企備受煎熬之時，以不良資產(chǎn)處置為主業(yè)的公司則面臨機(jī)遇。在國際資本市場，這被形容為“禿鷲”的盛宴。作為四大資產(chǎn)管理公司之一信達(dá)資產(chǎn)旗下的上市企業(yè)，擁有股東協(xié)同效應(yīng)的信達(dá)地產(chǎn)理應(yīng)成為行業(yè)整合并購的受益者。近期，受到資本市場矚目的信達(dá)地產(chǎn)，股價出現(xiàn)異動，短期漲幅達(dá)40%。公司實(shí)際運(yùn)營狀況如何，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”，微信號：dongdichan）展開采訪調(diào)查。

上海（樓盤）兩項(xiàng)目進(jìn)展一快一慢

記者日前實(shí)地探訪了信達(dá)地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目。2014年，信達(dá)地產(chǎn)在上海拿下3幅地塊，分別分布在寶山和松江。

“項(xiàng)目在今年3月中旬開工，預(yù)計(jì)2017年施工完畢?！鄙虾毶絽^(qū)羅涇鎮(zhèn)09-02地塊的工作人員告訴《東地產(chǎn)》。

該地塊是信達(dá)地產(chǎn)去年3月以8.45億元的價格拿下。記者在實(shí)地走訪時看到，該項(xiàng)目已經(jīng)施工至二層，項(xiàng)目前排豎立的牌匾上明確寫著：該項(xiàng)目設(shè)計(jì)有8棟15~21層高級住宅樓，3棟6層多層住宅樓，20棟3層別墅。計(jì)劃施工730天。

“住宅旁會建立一條商業(yè)街，我們現(xiàn)在所在的位置就是以后的商業(yè)街?！毙胚_(dá)地產(chǎn)的工作人員指著我們面前的一條路說。

羅涇鎮(zhèn)09-02地塊的一切都在按計(jì)劃進(jìn)行，只待市場去檢驗(yàn)。但是并不是所有都可以進(jìn)展得如此順利，同樣是信達(dá)地產(chǎn)在上海拿到的地塊，松江區(qū)中山（樓盤）街道新城主城C單元C19-01號地塊卻有些坎坷。

2014年4月10日，信達(dá)地產(chǎn)通過現(xiàn)場競買方式取得松江區(qū)中山街道新城主城C單元C19-01號地塊土地使用權(quán)，最終成交總價為人民幣13.13億元。競得地塊四至范圍：東至C19-02號地塊,南至中郭路，西至茸梅環(huán)路，北至中長路。

《東地產(chǎn)》走訪了松江區(qū)中山街道，這里雖有萬達(dá)廣場，但周邊卻盡是施工工地以及無人問津的荒地。記者從上海國土局了解到，距離信達(dá)地產(chǎn)拿下此地塊已經(jīng)14個月過去，該C19-01地塊還沒有拿到建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證以及施工許可證。也就是說，拿下該地塊后，信達(dá)地產(chǎn)沒有拿到相關(guān)許可，無法進(jìn)行施工。該地塊只能靜靜躺在那里，淪為一塊荒地。

《東地產(chǎn)》聯(lián)絡(luò)了董秘辦，但相關(guān)負(fù)責(zé)人以“不了解”為由婉拒采訪。

土地擴(kuò)張放緩

值得關(guān)注的是，今年以來信達(dá)地產(chǎn)拿地謹(jǐn)慎。

6月2日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱上海立瓴投資管理有限公司和公司全資子公司廣州（樓盤）信達(dá)？業(yè)投資有限公司聯(lián)合通過公開競價方式取得廣州市天河區(qū)廣州大道北路 920 號地塊使用權(quán)，最終成交總價為人民幣44.2億元。公司直接和間接擁有該項(xiàng)目 19%的權(quán)益，即信達(dá)地產(chǎn)只需為該土地支付8億元。

這是信達(dá)地產(chǎn)今年拿下的首個地塊。相比于去年的新增土地儲備，這一成績多少顯得有些“遜色”。

2014年，信達(dá)地產(chǎn)通過招拍掛形式拿下合肥（樓盤）、上海、寧波（樓盤）、嘉興（樓盤）等地的9幅地塊，共計(jì)花費(fèi)72.3億元。除此之外，信達(dá)地產(chǎn)還通過收購方式將廣州、湛江（樓盤）、沈陽等多幅地塊收入囊中，共計(jì)花費(fèi)25.7億元。僅新增土地一項(xiàng)公司支出98億元。

2014年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)新增土地儲備規(guī)劃建筑面積 304.48萬平方米，為公司重組上市后的歷史最高水平。

2014年信達(dá)地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 48.50 億元，同比增長 8.26%；實(shí)現(xiàn)凈利潤 7.68 億元，同比增長 9.09%。公司營業(yè)收入僅為拿地金額的一半左右。

為滿足公司經(jīng)營發(fā)展的資金需求，信達(dá)地產(chǎn)采取銀行、信托、房地產(chǎn)基金、資管計(jì)劃、協(xié)同融資等多種融資方式，2014年末公司各類融資總余額為 201.5 億元，其中銀行貸款為 70.9億元，信托融資為73.2億元，基金及其他融資 57.4億元。2014年信達(dá)地產(chǎn)的利息支出超過16億元。

2014年底，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債總額接近294.8億元，較2014年初168億元增加126.83億元。資產(chǎn)負(fù)債率超過78%，較2013年增加近10個百分點(diǎn)，信達(dá)地產(chǎn)目前的負(fù)債水平已接近80%的國有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的考核紅線。凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)358%，至今年一季度債務(wù)狀況也未見改善，今年一季度信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債為296.4億元。

以債養(yǎng)債

從土地市場收斂鋒芒之后，信達(dá)地產(chǎn)開始在資本市場“活躍”起來。

3月，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬向信達(dá)投資有限公司及其關(guān)聯(lián)方取得借款余額及擔(dān)保余額總計(jì)不超過 20 億元，借款年利率不超過10%且不低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率，借款期限不超過三年。

5月，信達(dá)地產(chǎn)中期票據(jù)注冊成功，注冊金額為30億元。6 月 5 日，公司成功發(fā)行了 2015 年度第一期中期票據(jù)，期限5年，發(fā)行利率為5.8%。

6月4日，信達(dá)地產(chǎn)公布2015年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，公告顯示，公司擬通過非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過20億元分別投入到合肥信達(dá)天御、重慶（樓盤）濱江藍(lán)庭、寧波格蘭郡庭一期項(xiàng)目中。

同樣是在5月，信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)立人投資管理有限公司與公司關(guān)聯(lián)方中國金谷國際信托有限責(zé)任公司簽署了貸款合同。合同約定貸款金額為人民幣5億元, 貸款期限24個月，貸款年利率為8.85%。

業(yè)內(nèi)人士分析，在房市低迷的環(huán)境下，開發(fā)商普遍采用高杠桿和高資金成本驅(qū)動的“以債養(yǎng)債”模式，這也意味著當(dāng)機(jī)會來時企業(yè)缺少了騰挪空間。

不過，在資本市場上，信達(dá)地產(chǎn)在股東減持的背景下，股價卻異軍突起，近一個月以來的漲幅達(dá)到40%，在地產(chǎn)股中表現(xiàn)搶眼。機(jī)構(gòu)投資者普遍預(yù)期，信達(dá)地產(chǎn)有望借助大股東優(yōu)勢，在房地產(chǎn)重組中受益。

值得關(guān)注的是，2014年信達(dá)地產(chǎn)參與嘉粵集團(tuán)破產(chǎn)重組，通過承債式收購嘉粵集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目，利用金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；瘮U(kuò)張。

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