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pos機到賬流程圖
昨天，《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》發(fā)布，將從2019年11月15日施行。
這項新政策，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯(lián)合制定，將給寧波的二手房買賣流程帶來重大變化。
同時，該項新政也會對二手房買賣雙方交割房款，帶來重大影響。
我們“寧波樓市報道”通過采訪住建部門，對此新政作出獨家通俗解讀。
01 以后買賣二手房的流程有明顯變化
現(xiàn)在買賣二手房的流程，一般是這樣一步步來的——
第一步，買賣雙方經(jīng)房產(chǎn)中介撮合后，簽紙質(zhì)合同、合同網(wǎng)簽，買方付定金。如在限購圈內(nèi)買房，買方需打出限購證明。
第二步，房管部門完成合同網(wǎng)簽備案。買賣雙方約定時間由中介陪著到行政服務(wù)中心辦過戶、交稅，買方付首付。賣方如還有按揭或抵押貸款，需先結(jié)清貸款。
第三步，過戶完成、不動產(chǎn)權(quán)證辦出，去銀行申請按揭貸款。
第四步，按揭放下，買賣雙方辦理交房手續(xù)。
而在新政施行后，二手房交易流程將是這樣的——
合同網(wǎng)簽——銀行對買方的按揭貸款申請進行預(yù)審——買賣雙方在銀行辦理存量房交易資金監(jiān)管——房管部門對合同進行網(wǎng)簽備案——買賣雙方去辦過戶、交稅——銀行放款——交房
這里面，最主要的一個變化，是按揭貸款的審批提前了！現(xiàn)在是過戶完才去辦按揭，以后則是過戶之前就要完成按揭審批。
隨之而來的還有一個特別值得關(guān)注的變化是，以往二手房交易中通過“陰陽合同”多辦貸款、少交稅的招數(shù)行不通了！
因為貸款審批前移機制要求以網(wǎng)簽合同為貸款審核依據(jù)，網(wǎng)簽備案價格、申請貸款報批的成交價格、納稅申報價格要一致。住建部門表示，這將有助于防止偷漏稅與騙貸的現(xiàn)象。
本地最先試行二手房交易資金監(jiān)管的工行，畫了這么一張流程圖，供大家參考：
02 二手房買賣新流程七大注意點
按照新政，在新的二手房買賣流程中，需要注意這么七個方面。
第一，以后如果是通過房產(chǎn)中介買賣二手房的，必須在銀行辦存量房交易資金監(jiān)管。
不通過中介、由買賣雙方自行成交的，辦不辦資金監(jiān)管，則自愿。
第二，房款——包括首付款、按揭款以及一次性付款的錢、分期付款的錢，都應(yīng)納入資金監(jiān)管。買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，銀行會在不同的交易環(huán)節(jié)把相應(yīng)的資金劃給房東。
但定金、交易稅費和中介費，由買賣雙方自行約定要不要納入資金監(jiān)管。
另外，當下常見的由買方墊付、用于賣方還按揭的錢，不在資金監(jiān)管范圍之內(nèi)——下面我們還會講到這筆錢的問題。
第三，如果是按揭購房，按揭銀行和資金監(jiān)管必須是同一家銀行。
第四，辦了存量房交易資金監(jiān)管后，按揭貸款審批將會前置——合同網(wǎng)簽申請完成后，銀行就會對買方符不符合按揭條件、能批多少貸款等作預(yù)審。
如果是申請住房公積金貸款的，則在房管部門完成合同網(wǎng)簽備案后、過戶及交稅前，由公積金部門作貸款預(yù)審。
新政明確，貸款銀行、住房公積金管理部門應(yīng)當在受理買方貸款申請后7個工作日內(nèi)，明確貸款意向或完成貸款審批；申請組合貸款的，應(yīng)在9個工作日內(nèi)明確貸款意向和完成貸款審批，并及時將結(jié)果告知申請人。
第五，不通過房產(chǎn)中介、買賣雙方自行成交的，且要按揭的，同樣要貸款審批前置，必須先取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批，然后才能去辦過戶、交稅等后續(xù)交易手續(xù)。
第六，特別要注意的是：不管是不是通過中介成交，在買方取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批后的5個工作日內(nèi)，買賣雙方必須完成交稅、過戶申請，不然，逾期的話，就需要重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。
第七，辦交易資金監(jiān)管，免費。銀行不能就此收費，房產(chǎn)中介也不能借此收取什么代辦服務(wù)費。
03 二手房交易資金監(jiān)管有什么好處？
為什么要推行二手房交易資金監(jiān)管？
因為現(xiàn)行的二手房交易流程，無論對買方還是賣方，都存在著比較大的風險。
之前，我們“寧波樓市報道”在《付了幾十萬上百萬的錢，最后房子還拿不到？每個買二手房的人都可能碰到！》一文中，已經(jīng)對二手房交易過程的風險環(huán)節(jié)，作過詳細解釋，大家可以參考。
簡單而言，對于賣方來說，二手房交易最大的風險，是過戶辦完了、房子在法律意義上已經(jīng)不是自己的了，而買方的按揭卻遲遲辦不下來、自己拿不到這大頭的房款。這類情況，近兩年時有發(fā)生，也是房東最擔心的。到那個時候房東要想拿回房子，就得法院裁決了。
而對于買方來說，最大的風險是在辦過戶之前。買方已經(jīng)把定金、首付款甚至替房東還按揭的錢都給了，卻可能因為房東在外有債務(wù)、房子在過戶前被法院查封，最后拿不到房子。
實行二手房交易資金監(jiān)管后，買賣雙方的資金風險，就可以得到有效避免。
工行的一個二手房網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管服務(wù)點。張培堅/攝
二手房交易資金監(jiān)管，像是“支付寶”，保護二手房買賣雙方的利益。有了交易資金監(jiān)管，交易過程中如果出了什么問題最終導(dǎo)致成交完成不了，買方能拿回自己的錢、賣方不會失去房子。
按照納入交易資金監(jiān)管后的二手房交易流程，因為買方能不能批下按揭、能批多少按揭，在過戶之前就清楚了，所以就不會發(fā)生房子過戶了而房東拿不到錢的問題。
對于買方來說，有了交易資金監(jiān)管，在過戶完成、拿到房子之前，付出去的錢實際上都沒到房東手上，而是在銀行存著。一旦房東方面出問題，過戶不成，買方還是能夠要回自己的錢。
二手房網(wǎng)簽現(xiàn)場。張培堅/攝
需要提醒的是，買方替賣方還按揭墊付的錢，實質(zhì)上相當于私下借款，無法納入交易資金監(jiān)管。這筆錢，買方需要特別注意其風險！據(jù)悉，相關(guān)部門正在就這筆錢的安全性探索、協(xié)商相關(guān)舉措，預(yù)計不久也會推出新政策。
另外需要提醒的是，目前，已經(jīng)率先試行二手房交易資金監(jiān)管的只有工行、建行兩家銀行。不過，在新政策開始施行后，房管部門表示，肯定會有更多的銀行能夠辦交易資金監(jiān)管。
最后，要提醒房產(chǎn)中介，不要不告訴二手房買賣雙方有交易資金監(jiān)管這個事，不要不經(jīng)買賣雙方同意就指定交易資金監(jiān)管的銀行，不要借交易資金監(jiān)管或貸款審批之名收取代辦服務(wù)費用，更不準直接或間接代收代管二手房交易資金及定金，新政明確了——
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員在提供經(jīng)紀服務(wù)過程中如有上面這些行為的，由屬地住建部門約談經(jīng)紀機構(gòu)負責人，責令限期整改。
拒不整改或整改不符合要求的，暫停網(wǎng)簽，記入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員不良信用記錄；情節(jié)嚴重的，取消監(jiān)管服務(wù)平臺使用權(quán)限、經(jīng)紀機構(gòu)備案資格；造成損失的，承擔相應(yīng)法律責任。
昨天，還公布了同樣由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯(lián)合制定的《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則（試行）》，在2019年11月15日及之后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的樓盤，均須執(zhí)行該新辦法。
這項政策的監(jiān)管部門包括住建、人行、銀保監(jiān)部門，主要監(jiān)管對象是開發(fā)商。
相比于二手房交易資金監(jiān)管政策，商品房預(yù)售資金監(jiān)管對老百姓來說，作用相對沒那么直接。
但這項政策對于購房人同樣非常非常重要——它為的是在開發(fā)商出問題后，依然能夠保證樓盤后續(xù)工程的建設(shè)資金，防止樓盤“爛尾”，還能夠保證購房人拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)，從而保障購房人的權(quán)益。
01 這些錢必須進監(jiān)管賬戶
按照規(guī)定，每個樓盤都必須選擇一家銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶——以宗地為單位設(shè)賬戶，不得按預(yù)售批次分別與不同的監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
樓盤銷售過程中的預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，都應(yīng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
開發(fā)商使用POS機收取預(yù)售款的，也只能使用與監(jiān)管賬戶綁定的POS機。
這其中，特別是銀行按揭貸款，是大頭的錢。住建部門強調(diào)，此前發(fā)現(xiàn)有部分銀行審查不嚴、操作不規(guī)范，將購房按揭款劃入了開發(fā)商的其他賬戶而非監(jiān)管賬戶，致使監(jiān)管賬戶資金不足，影響到樓盤后續(xù)工程建設(shè)的進度及按時完工。
辦法里還專門列了一條：購房人應(yīng)當積極維護自己的合法權(quán)益，配合監(jiān)管部門、銀行、住房公積金管理部門，將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。
02監(jiān)管資金范圍為樓盤工程造價的130%
商品房預(yù)售監(jiān)管資金范圍，為樓盤工程造價的130%。
工程造價按照開發(fā)商提供的經(jīng)具有專業(yè)資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)編制并簽字蓋章的工程預(yù)算清冊總額確定，且單位建安工程綜合造價不得低于市住建部門公布的標準。住建部門說，此前發(fā)現(xiàn)部分房企有故意調(diào)低工程造價以降低預(yù)售監(jiān)管資金額度的行為，將本來應(yīng)該用于樓盤后續(xù)工程建設(shè)的資金，挪作他用！
全裝修住宅商品房項目的工程造價，還應(yīng)包括企業(yè)申報的裝修工程造價。
另外特別值得一提的是，作為寧波此次新政非常有特色的一點，還要求樓盤有土地抵押擔保貸款的，土地抵押擔保貸款的本息，也要納入資金監(jiān)管范圍。
住建部門就此專門介紹說，部分房企以土地作抵押拿到開發(fā)貸款后沒有把錢用在樓盤工程建設(shè)上，而是再拿去買地、放大杠桿。一旦開發(fā)商資金鏈出問題，開發(fā)商還不上土地抵押貸款、注銷不了土地抵押權(quán)，樓盤即便完工也不能辦出俗稱的“大證”，進而，購房者的“小證”也辦不了、不能取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，這次把開發(fā)商的土地抵押貸款也納入了資金監(jiān)管范圍。
當然，隨著樓盤建設(shè)進度的推進，開發(fā)商得向建筑公司付工程款，所以監(jiān)管賬戶的錢是可以動用的。但辦法規(guī)定，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金的余額，不得低于每一支付時點至商品房交付條件具備時，剩余工程造價的130%和土地抵押貸款本息余額的總和。
總而言之，監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢，要保持在可以保證樓盤工程建設(shè)的水平。這樣，即便開發(fā)商出了問題，樓盤也能夠繼續(xù)造下去，不至于“爛尾”。
03監(jiān)管賬戶里的錢不能亂動用
要動用監(jiān)管賬戶中的商品房預(yù)售資金，有嚴格的規(guī)定。
這里面的錢，一般由監(jiān)管銀行劃撥、主要用于支付相應(yīng)的工程款項，支付前需要建設(shè)監(jiān)理企業(yè)出具工程進度證明，同時，應(yīng)當經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工總承包單位、建設(shè)監(jiān)理單位三方共同簽字確認，并得有發(fā)票及相關(guān)材料；收款方，一般應(yīng)為施工總承包單位。
如要從預(yù)售監(jiān)管資金中支付非工程款項，應(yīng)當經(jīng)過開發(fā)商、收款單位等有關(guān)各方簽字確認或按照相關(guān)規(guī)定，由監(jiān)管銀行憑發(fā)票及相關(guān)材料進行支付。非工程款項累計支付總額，不得超出項目工程造價的20%。
04樓盤具備交付條件后才能撤銷監(jiān)管賬戶
辦法明確，開發(fā)商應(yīng)當在銷售現(xiàn)場公示經(jīng)備案的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭貸款銀行，以及監(jiān)督舉報電話。
如果開發(fā)商有下列情形之一，將被暫停網(wǎng)簽，責令限期整改；拒不整改的，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔相應(yīng)法律責任：
（一）未在售樓處明顯位置公示經(jīng)備案的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭貸款銀行以及監(jiān)督舉報電話的；
（二）未按規(guī)定及時將售房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；
（三）指使按揭貸款銀行或者協(xié)同按揭貸款銀行將商品房按揭貸款劃入非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；
（四）提供虛假材料申請撥付商品房預(yù)售監(jiān)管資金的；
（五）其他變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。
開發(fā)商必須在樓盤具備交付條件后，才能憑相關(guān)證明材料，向監(jiān)管銀行提出監(jiān)管資金賬戶撤銷申請。如果項目的土地已抵押，開發(fā)商則還應(yīng)在土地抵押權(quán)注銷后，方可申請監(jiān)管資金賬戶撤銷。
辦法同時明確， 施工總承包單位、分包單位、建設(shè)監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助開發(fā)商套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由屬地住建部門依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔相應(yīng)法律責任。
辦法也對銀行有嚴格要求。
商業(yè)銀行有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責令整改；情節(jié)嚴重或者造成嚴重后果的，按照相關(guān)規(guī)定采取行政處罰、暫停部分業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施；造成損失的，承擔相應(yīng)法律責任：
（一）監(jiān)管銀行未按要求控制實際重點監(jiān)管資金額度的；
（二）監(jiān)管銀行擅自撥付資金，或協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用商品房預(yù)售資金的；
（三）按揭貸款銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶的。
據(jù)悉，寧波此項商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，全國領(lǐng)先。
總之，寧波人以后買期房，可以更放心些了。
寧波晚報記者
鐘婷婷
編輯
葛淑雅
寧波晚報旗下
專業(yè)地產(chǎn)號
關(guān)心購房者所關(guān)心的
特別聲明
未經(jīng)授權(quán)
切莫轉(zhuǎn)載本號原創(chuàng)稿件
不然找上門拼命
-END-
pos機結(jié)算需要多久到賬？
POS機刷卡到若zhǔn司導(dǎo)德推盾絕賬有以xià幾種模式：
1.T+0即時到賬：一般是指特定的商戶、要求即時到賬、銀行通過審核后，認為這樣的商戶符合即時到賬來自要求，而商hù也shēn請要求即時dào賬的，可以通過審核辦理的程序來完成即時到賬需求。
2.T+1次日到賬：一般商戶、大多數(shù)商戶的dào賬時候是T+1的模式，就是第二天到賬，這個是銀行規(guī)定的到賬時間，是多數(shù)商戶的POSjī刷卡到zhàng時間。一般在下午3點yǐ后到賬。
3.T+2、T+3模式：是指刷卡數(shù)量、金額比較大的特殊用戶，數(shù)據(jù)量大，有某婷礦廠些特殊情況的商戶，銀行會根據(jù)這樣的商戶的特殊情況來做特殊的調(diào)整，一bān是2-3天到zhàng。
POS是一種多功能終端，把它安裝在信用卡的特約商hù和受理網(wǎng)點中與計算機聯(lián)成網(wǎng)絡(luò)，就能實現(xiàn)電子資選審金自動轉(zhuǎn)賬，tā具有支持消費、yù授權(quán)、余額查xún和轉(zhuǎn)帳等gōng能，使用起來安全、快捷、可靠。
擴展資料
pos機shì用于大、中型超市、lián鎖店、大而娘環(huán)賣場、大、中型飯店及一切高水平管理的零售qǐ業(yè)。
1.具有IC卡功能，可使用會員卡和內(nèi)部發(fā)行IC卡及有價證券。
2.可口戰(zhàn)入行根終誰說話客顯。
3.可外接掃描槍、打印機等多種外設(shè)。
然利歡快走此古口又4.具有前、后臺進、銷、存配送等dà型連鎖超市管理功能。
5.餐飲型具yǒu餐飲服務(wù)功能，可外jiē多臺廚房打印機、手持點菜機等各種外設(shè)。
6.可實現(xiàn)無人看管與PC機遠程通訊，下載資料。
7.具有以太網(wǎng)通訊功能，通過ADSL寬帶構(gòu)成總、分店網(wǎng)絡(luò)即時管理笑名屋副隊系統(tǒng)。
國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新型第三方支付企業(yè)，支付將電子簽míng應(yīng)用與POS刷卡系統(tǒng)相融合，實現(xiàn)了保mǐ威投lǜ色環(huán)保的無紙化POS收單服務(wù)。電子簽名的應(yīng)用不僅可以有效節(jié)省shí間、zī金和紙張，還有甚植跟孫明場發(fā)助于提升服務(wù)效率和tí高客戶滿意度，帶來業(yè)操務(wù)流程的簡化以及工作效率的提懷較wánrèn類鎮(zhèn)差造七膠讀高。
通過支付提供的電子簽名應(yīng)用，無需再上傳小票，不僅避免井嚴了額外的工作量，也最大限度愛為白創(chuàng)假lǎo立細創(chuàng)運地規(guī)避了因xiǎo票丟失無法確認交易的真實性，以及無法為商戶結(jié)算造成的損失。藝護督再優(yōu)dài支付的電子簽名背后都有一系列的數(shù)字“防偽”，可bì設(shè)科坐五免持卡人de簽名被盜用或是篡改。
因難呼pos機的操作方法有以下：
1.做交易時若刷卡失敗，則需要zhòng新按所需反口置留弱多命jìng批復(fù)交易代碼鍵，以miǎn將其他交易錯做為“xiāo費”，造成重復(fù)扣帳。
2.持卡人密碼輸入。為保證交易的ān全，公用POS機在交易時，持卡人需輸入zhèngquè的銀xíng卡密碼，若持卡人銀行卡無預(yù)留密碼，操作員直接按POS機“確認”鍵進行交易，交易成功。
3.切勿忘記讓持卡人在簽購單上簽zì，若持卡人簽名與卡背面預(yù)留姓名或卡正面姓名字母不一致，可向發(fā)卡行查詢。
4.對dǎ印出的簽購單上的交易類型需認真審查，以免jiāng“消費”做成“預(yù)授權(quán)”，或?qū)ⅰ巴素洝弊龀伞跋M”zào成錯帳。
持卡rén應(yīng)特別注意信用卡最后還款日，最后還款日就是免息還款期限的zuì后一天，在這之前還款都免息，逾期則所有消費款項bù再享受免息還款待遇，銀行會從發(fā)生消費的當天，以消費金額為本金按日計suàn利xī，日息萬分之五，按月計收復(fù)利，同時加收滯納金。
信用卡逾期的后果有以下：
1.產(chǎn)生違約金，一般是最dī還款額，未還部分的5%。
2.高額利息，而且是利滾利，欠款多的情況下利息是很嚇人的。
3.逾期會讓xìn用記錄產(chǎn)生污點，導(dǎo)致今后2年內(nèi)買房、貸款等金融需求不能辦理。
4.逾期超過3個月沒還，且jīn額超過1萬，銀行多次催款未果，到時候需要承擔的不僅是還錢，還可néng承擔刑事責任。
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